Si tienes una hipoteca referenciada al IRPH, la Sentencia del Tribunal Supremo 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025, ha abierto una vía real para reclamar. El Supremo ha establecido por primera vez un criterio claro para determinar si el tipo de interés de tu hipoteca es abusivo: debe existir un equilibrio entre lo que pagas y lo que el mercado ofrecía en el momento de firmar. Si no lo hay, el banco tiene un problema.
En este artículo te explico, desde mi experiencia como perito economista especializado en hipotecas con IRPH, qué significa esta sentencia, cómo se demuestra el desequilibrio y qué puedes hacer si crees que tu hipoteca está afectada.
Qué dice exactamente la sentencia del Tribunal Supremo
La sentencia 1591/2025 establece algo que parece sencillo pero que cambia las reglas del juego: para saber si el IRPH aplicado a tu hipoteca es abusivo, hay que comparar la TAE (Tasa Anual Equivalente) de tu préstamo con el tipo de interés medio del mercado en la fecha en que firmaste la hipoteca.
Si la TAE de tu hipoteca supera de forma significativa ese tipo medio del mercado, existe un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Y ese desequilibrio es, según el Tribunal Supremo, un indicio determinante de abusividad.
Es importante señalar que el Supremo no habla de comparar el IRPH con el Euríbor, que es lo que muchos esperaban. Habla de comparar la TAE completa del préstamo —incluyendo comisiones y gastos— con el tipo medio que publicaban fuentes oficiales como el Banco de España o el INE. Es una comparación más rigurosa y, en muchos casos, más favorable para el consumidor.
Por qué el IRPH genera un perjuicio por doble cobro
Aquí está la clave técnica que muchos abogados pasan por alto y que convierte estos casos en especialmente sólidos desde el punto de vista pericial.
El IRPH no es un tipo de interés simple como el Euríbor. El IRPH se define como una media de Tasas Anuales Equivalentes (TAE) de las hipotecas del mercado. Al ser una media de TAEs, el índice ya incorpora dentro de su cálculo las comisiones, los gastos y los diferenciales que aplican las entidades.
¿Qué ocurre entonces cuando el banco, además de utilizar el IRPH como referencia, le suma un diferencial positivo elevado? Que se produce un doble cobro: el diferencial ya está dentro del IRPH (porque es una media de TAEs que incluyen diferenciales) y, encima, el banco te cobra un diferencial adicional por encima.
En los casos que he analizado como perito, me encuentro con hipotecas que tienen el IRPH como referencia más un diferencial de entre +1% y +3,5%. La propia Circular 5/1994 del Banco de España ya advertía en su preámbulo de que, por la naturaleza TAE del IRPH, lo correcto habría sido aplicar un diferencial negativo para que la operación no superara los tipos de mercado. Los bancos hicieron exactamente lo contrario.
Cómo se demuestra el desequilibrio: el papel del informe pericial económico
Para que una reclamación por IRPH prospere tras esta sentencia, es necesario aportar al juzgado un informe pericial económico que cuantifique de forma precisa el desequilibrio y el perjuicio sufrido. Es aquí donde interviene el perito economista.
El análisis que realizo en estos informes sigue la metodología que marca la propia sentencia del Tribunal Supremo:
Cálculo de la TAE real del préstamo. No basta con la TAE que aparece en la escritura. En muchos casos, la escritura excluye gastos como la prima del seguro de amortización que el banco obligó a contratar junto con la hipoteca. Esos gastos deben incluirse para obtener la TAE real, que suele ser significativamente superior a la declarada.
Comparación con los tipos de mercado. Se compara esa TAE real con el tipo de interés medio del mercado a la fecha de formalización de la hipoteca, utilizando dos fuentes oficiales: el Tipo Sintético publicado por el Banco de España y el tipo medio de las hipotecas publicado por el INE.
Cuantificación del desequilibrio. En los casos que he analizado, la desproporción entre la TAE del préstamo y el tipo medio del mercado llega en algunos casos a superar el 100%. Es decir, el hipotecado estaba pagando el doble de lo que el mercado ofrecía en ese momento. En otros casos, no existe tal desequilibrio y por tanto no se puede utilizar este criterio.
Cálculo del perjuicio económico. Se recalcula el cuadro de amortización sustituyendo el IRPH por el Euríbor (tipo de referencia habitual del mercado, utilizado en el 87% de las hipotecas variables) y eliminando la cláusula suelo si la hubiera. La diferencia entre lo que se ha pagado y lo que se debería haber pagado arroja el perjuicio económico total, que incluye tanto el exceso en cuotas mensuales como el mayor saldo pendiente de la hipoteca.
A quién afecta y qué hacer si tienes una hipoteca con IRPH
Esta sentencia afecta potencialmente a todos los hipotecados cuyo préstamo esté referenciado al IRPH, especialmente si se cumplen una o varias de estas condiciones: el contrato incluye un diferencial positivo sobre el IRPH (la gran mayoría); la hipoteca tiene o tenía una cláusula suelo; el banco obligó a contratar seguros vinculados a la hipoteca; o el préstamo se formalizó cuando los tipos de mercado eran significativamente inferiores a la TAE del contrato.
Si eres un particular afectado, el primer paso es revisar tu escritura hipotecaria y comprobar si el tipo de referencia es el IRPH y qué diferencial se aplica. A partir de ahí, un informe pericial económico puede determinar si existe desequilibrio y cuánto dinero se puede reclamar.
Si eres abogado y llevas o quieres llevar casos de IRPH, contar con un informe pericial riguroso y bien fundamentado es determinante. La sentencia del Tribunal Supremo ha dejado claro que la clave está en demostrar el desequilibrio económico con datos, comparativas oficiales y cálculos precisos. Un buen informe pericial marca la diferencia entre ganar y perder el caso.
Sobre el autor
Fermín Maroto Alba, economista colegiado (Colegio de Economistas de Madrid), Registro de Economistas Forenses y Registro de Expertos Contables . Especialista en informes periciales económico-financieros sobre IRPH, cláusulas suelo, productos bancarios y valoración de empresas.
Si necesitas un informe pericial sobre IRPH o quieres que analice tu hipoteca, puedes contactarme en fermin@finanzasyabogados.es o a través de finanzasyabogados.es.
